Σίγουρα κανείς δεν μπορεί να αγοράσει σπίτι χωρίς τη μεσολάβηση ειδικών. Ωστόσο υπάρχουν πράγματα τα οποία μπορεί να κάνει μόνος του και πράγματα που θα πρέπει να γνωρίζει ώστε να μην βρεθεί προ εκπλήξεων. Αν αυτός ο κάποιος είστε εσείς, τότε διαβάστε παρακάτω πως θα μεθοδεύσετε τις ενέργειες σας για την αγορά κατοικίας.
Η εξασφάλιση χρηματοδότησης
Επειδή τα δάνεια χορηγούνται από πιστωτικά ιδρύματα με διαφορετική πολιτική, θα πρέπει να έχετε ενημερωθεί εγκαίρως και αποφασίσει για το ποιο στεγαστικό δάνειο ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.
Αφού σκεφτείτε καλά τι ποσό μπορείτε να διαθέσετε κάθε μήνα και για πόσα χρόνια μπορείτε να δεσμευθείτε, θα πρέπει να κινηθείτε έγκαιρα για την εξασφάλιση ενός στεγαστικού δανείου. Έχοντας μαζί σας τα εκκαθαριστικά της εφορίας, αλλά και τίτλους ιδιοκτησίας άλλων ακινήτων που τυχόν έχετε στην ιδιοκτησίας σας και πάρτε προσφορές. Δώστε προσοχή στο ύψος και το είδος του δανείου που θα σας χορηγηθεί (στεγαστικό ίσως και σε συνδυασμό με επισκευαστικό), στο επιτόκιο, στα έξοδα δικηγόρου και μηχανικού, στο ύψος της μηνιαίας δόσης και στον τρόπο και χρόνο αποπληρωμής του δανείου.
Ένα δίλημμα που θα κληθείτε να απαντήσετε είναι σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο;
Το σταθερό επιτόκιο προσφέρει σιγουριά αλλά είναι πάντοτε υψηλότερο. Το κυμαινόμενο αντίθετα είναι συνήθως χαμηλότερο, αλλά υπάρχει κίνδυνος να αυξηθεί και στιγμιαία να δημιουργηθούν μεγαλύτερες οικονομικές υποχρεώσεις (αύξηση της δόσης) για εσάς. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να γνωρίζετε τη μηνιαία σας δόση. Αυτό μπορεί να γίνει πολύ εύκολα από τις ιστοσελίδες των στεγαστικών δανείων των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Επιλέξτε την περιοχή που επιθυμείτε να μείνετε
Πριν αρχίσετε την έρευνα αγοράς, επιλέξτε την περιοχή που θέλετε να κατοικήσετε. Τα κριτήρια είναι σχετικά απλά όπως η ησυχία, ο θόρυβος, οι συγκοινωνίες, το οδικό δίκτυο, η άνεση στη στάθμευση, η ύπαρξη αγοράς, το ύψος της αγοραίας αξίας, αλλά και της αντικειμενικής. Η αξιολόγηση μια περιοχής θέλει χρόνο και απαιτεί επιτόπου επισκέψεις.
Καλό είναι να είστε ενήμερος για ειδικές περιπτώσεις όπως η αντιπλημμυρική προστασία της περιοχής ή η αστυνόμευση. Τέτοιες πληροφορίες δύσκολα θα πάρετε από κάποιο μεσίτη, αλλά μπορείτε πολύ απλά να ρωτήσετε τους περίοικους.
Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής διαμορφώνουν μεταξύ άλλων και την τιμή του τετραγωνικού. Όσο πιο πολλά γνωρίζετε τόσο καλύτερα μπορείτε να διαπραγματευτείτε την τελική τιμή και να αποφύγετε τις εκπλήξεις.
Αποφασίστε πότε θέλετε να «μπείτε μέσα»
Δυστυχώς τα σπίτια δεν έρχονται με το κλειδί στο χέρι. Εάν σκοπεύετε να αγοράσετε ένα καινούριο σπίτι, το οποίο είναι ακόμα σε διαδικασία κατασκευής ή ακόμα και στα σχέδια, καλό θα είναι να συνυπολογίσετε ένα διάστημα προτού «μπείτε μέσα». Αν το σπίτι είναι «στα μπετά» τότε θα χρειαστούν περίπου 12 μήνες. Αν είναι έτοιμο τότε θα χρειαστούν 30-40 μέρες για να ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοράς, ενώ αν κατοικείται κιόλας δυο έως τρεις μήνες για να αδειάσει. Καλό είναι να εκμεταλλευτείτε κάθε διαθέσιμο χρονικό διάστημα για να μελετήσετε κάθε παράμετρο.
Κάντε έρευνα αγοράς
Τώρα είναι ώρα να αρχίσετε να «κοιτάτε σπίτια». Είτε μέσω αγγελιών, είτε με μεσίτη, είτε από συστάσεις, επισκεφτείτε όσα περισσότερα σπίτια μπορείτε και επιλέξετε αυτά που πληρούν καλύτερα τις ανάγκες και τα κριτήρια σας. Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά ενός σπιτιού είναι η εσωτερική διαρρύθμιση, ο προσανατολισμός, η θέα, η οπτική επαφή με γειτονικά κτίρια, δρόμους, πάρκα ή πλατείες, η ύπαρξη αποθηκευτικών χωρών, οι χώροι στάθμευσης και οι κοινόχρηστοι χώροι όπως σκάλες, ανελκυστήρες, κήπος, είσοδος, ταράτσα.
Αν το σπίτι είναι ακόμα στο στάδιο της κατασκευής, τότε είναι χρήσιμο να επικοινωνήσετε με τον κατασκευαστή για να σας ενημερώσει καλύτερα. Αν δεν το έχετε αναζητήσει από αγγελία ή μεσίτη, τότε μπορείτε να βρείτε τα στοιχεία του από την πινακίδα που αναρτάται στην οικοδομή. Καλό θα ήταν να δείτε και άλλες οικοδομές του συγκεκριμένου κατασκευαστή, προκειμένου να διαπιστώσετε την ποιότητα της δουλειάς του, αλλά και να κάνετε μία έρευνα για τη φήμη και τη φερεγγυότητα της συγκεκριμένης κατασκευαστικής εταιρείας.
Εφόσον χρησιμοποιήσετε κτηματομεσιτικό σύμβουλο θα επιβαρυνθείτε με την αμοιβή η οποία ανέρχεται περίπου στο 2% επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Συμφωνία και προκαταβολή
Όταν τελικά καταλήξετε σε κάποιο σπίτι μπορείτε να το «κλείσετε» καταβάλλοντας προκαταβολή. Είναι πολύ σημαντικό να κρατήσετε απόδειξη της συναλλαγής (αντίγραφο ιδιωτικού συμφωνητικού) στην οποία να καταγράφονται όσα έχετε συμφωνήσει όπως η τελική τιμή, ο χρόνος τμηματικών πληρωμών, η περιγραφή του ακινήτου και των παραρτημάτων του (αποθήκη, θέση στάθμευσης). Αν το σπίτι είναι ακόμα υπό κατασκευή θα πρέπει να αναγράφεται και ο χρόνος αποπεράτωσης. Σε κάθε περίπτωση, φροντίστε να αναφέρεται ρητά και η επιφύλαξη επιστροφής της προκαταβολής, σε περίπτωση που διαπιστωθεί αργότερα νομικό ελάττωμα, κατά τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, αλλά και τις ποινικές ρήτρες σε περίπτωση υπαναχώρησης είτε του πωλητή είτε του αγοραστή.
Ο έλεγχος των νομικών εγγράφων
Εδώ χρειάζεστε τη συνδρομή δικηγόρου ο οποίος, κατόπιν εντολής σας, θα κάνει λεπτομερή έλεγχο των τίτλων της ιδιοκτησίας στο οικείο υποθηκοφυλακείο. Αυτό είναι απαραίτητο είτε το σπίτι είναι υπό κατασκευή, είτε έτοιμο. Υπάρχει πιθανότητα το ακίνητο να είναι βεβαρημένο με υποθήκη, κατασχέσεις ή να προκύπτουν άλλα νομικά ζητήματα που θα σας απέτρεπαν από την αγορά ενός ακινήτου. Γίνεται έλεγχος της «Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και Κανονισμού Πολυκατοικίας» στους όρους της οποίας θα προσχωρήσετε. Για παράδειγμα, είναι καλό να γνωρίζετε, εκ των προτέρων, αν στις χρήσεις του κτιρίου προβλέπεται η στέγαση ιατρικών εργαστηρίων (πηγή επικίνδυνων αποβλήτων), νυκτερινών κέντρων (πηγή θορύβων), εστιατορίων, γραφείου κηδειών κ.α. Αν όλα είναι εντάξει τότε μπορείτε να προχωρήσετε στα τελευταία στάδια της αγοράς.
Ο έλεγχος της κατασκευής και της προόδου των εργασιών στα νεοαναγειρόμενα
Ο έλεγχος της κατασκευής από μηχανικό δεν συνηθίζεται αλλά είναι απαραίτητος. Έτσι μόνο μπορούν να διαπιστωθούν τυχόν στατικά ή αλλά δομικά προβλήματα της οικοδομής. Περαιτέρω, πρέπει και εσείς να ελέγξετε τη Γενική και Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων, ώστε να λάβετε γνώση για τις λεπτομέρειες της κατασκευής του σπιτιού. Ειδικά στην περίπτωση που το σπίτι είναι υπό κατασκευή, αυτό θα σας βοηθήσει να γνωρίζετε εκ των προτέρων αν θα χρησιμοποιηθούν π.χ. πλακάκια ή μάρμαρα, πλαστικά ή πορσελάνινα είδη υγιεινής. Συνιστάται η επίβλεψη της προόδου των εργασιών από δικό σας μηχανικό, ιδίως αν δεν έχετε χρόνο να το κάνετε εσείς. Αν θέλετε κάποια τροποποίηση της διαρρύθμισης, πρέπει να το ζητήσετε εγγράφως και εγκαίρως.
Εφόσον το ακίνητο έχει αγοραστεί πριν την ολοκλήρωσή του, θα πρέπει να παρακολουθείτε τακτικά την εξέλιξη της κατασκευής και ειδικότερα των εργασιών που αφορούν το δικό σας ακίνητο και τους κοινόχρηστους χώρους. Έτσι θα επιτευχθεί η καλύτερη ποιότητα κατασκευής και θα αποφευχθούν οι κακοτεχνίες.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στις μονώσεις, τους σοβάδες, στις ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, στα χρώματα, τα δάπεδα, τα είδη υγιεινής, τα αλουμίνια τα ξυλουργικά, τα γύψινα κ.λ.π. Προ της υπογραφής των πρωτοκόλλων παραλαβής πραγματοποιείστε λεπτομερή έλεγχο της λειτουργικότητας όλων των εγκαταστάσεων του ακίνητου και των κοινόχρηστων χώρων.
Φορολογικές επιβαρύνσεις
Ο συμβολαιογράφος που θα ετοιμάσει τα συμβόλαια, θα σας συντάξει και τα σχετικά έγγραφα για να καταβάλετε στη εφορία το φόρο που αντιστοιχεί στην επικείμενη αγορά (20% περίπου επί του τιμήματος), εφόσον δεν έχετε απαλλαγή για πρώτη κατοικία. Τα χρήματα αυτά θα πρέπει να τα έχετε καταβάλει πριν την υπογραφή των συμβολαίων (είναι όρος του συμβολαίου).
Υπογραφή του συμβολαίου
Εφόσον βεβαιωθείτε από το δικηγόρο σας ότι όλα είναι εντάξει, μπορείτε να προχωρήσετε στην υπογραφή του συμβολαίου αγοράς. Στο συμβόλαιο είναι απαραίτητο να αναφέρονται όλες οι λεπτομέρειες που έχουν προσυμφωνηθεί σχετικά με την αποπληρωμή και να έχουν ετοιμαστεί τα σχετικά παραστατικά (επιταγές τραπέζης, συναλλαγματικές κ.λ.π.). Επίσης θα πρέπει να αναφέρονται όσα προβλέπονται από τη γενική και ειδική συγγραφή υποχρεώσεων καθώς και οι τροποποιήσεις που συμφωνήθηκαν με τον κατασκευαστή, αν πρόκειται για νεοαναγειρόμενο. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ανέρχεται στο 2% περίπου του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο, τιμήματος και καταβάλλεται την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου και του δικηγόρου περίπου 1,5% και καταβάλλεται τουλάχιστον μία μέρα πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ώστε να έχει εκδοθεί το αντίστοιχο γραμμάτιο από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο. Για να ολοκληρωθεί μια αγορά θα πρέπει το συμβόλαιο να μεταγράφει στο οικείο υποθηκοφυλακείο. Τα έξοδα μεταγραφής ανέρχονται σε ποσοστό 7/000 επί του τιμήματος.