Σε όλα τα παρακάτω άρθρα θα θεωρήσουμε ότι υπάρχει το οικόπεδο και κατά συνέπεια τα χαρακτηριστικά του είναι δεδομένα. Σε αυτή την περίπτωση το κόστος ανέγερσης μίας οικοδομής (χωρίς δηλ. να περιλαμβάνεται το κόστος τού οικοπέδου), είναι κατά πολύ μικρότερο από την αγορά ενός έτοιμου διαμερίσματος ίδιων τετραγωνικών. Βεβαίως σχεδόν ποτέ κανείς δεν χτίζει τα ίδια τετραγωνικά που θα είχε αν αγόραζε έτοιμο διαμέρισμα. Για παράδειγμα, ενώ θα αγοράζαμε ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., όταν έχουμε το οικόπεδο θα χτίσουμε 180 ή και περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Από την άλλη, αν το οικόπεδο δεν υπάρχει, τότε η ανεύρεση του κατάλληλου κομματιού γης, είναι ένα πολύ μεγάλο κεφάλαιο, το οποίο όμως δεν θα καλύψουμε σε αυτή την παρουσίαση.
ΤΑ ΠΑΝΤΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ ΣΑΣ!
ΚΑΝΤΕ ΚΛΙΚ ΣΤΗΝ ΕΙΚΟΝΑ!
Με δεδομένο λοιπόν το οικόπεδο (και πρέπει αυτό να είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο που μπορεί να χτίσει, δηλ. συνήθως όσα είναι άνω των 4 στρεμμάτων και δεν ανήκουν σε δασικές εκτάσεις μπορούν να χτίσουν), το επόμενό σας βήμα είναι να κάνετε μία έρευνα αγοράς για το είδος τής κατασκευής που θα χτίσετε. Σήμερα η πλειονότητα των σπιτιών χτίζονται με παραδοσιακό τρόπο: Σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα χυτό επί τόπου, με βάση ένα σχέδιο που έγινε ειδικά για την συγκεκριμένη κατασκευή, τοιχοποιία από τούβλα που ακολούθως αυτά και ο μπετονένιος σκελετός σοβατίζονται.
Ωστόσο, στις μέρες μας η προκατασκευή είναι μία πρόταση που κερδίζει συνεχώς έδαφος, γιατί προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα (συνήθως σε χρόνο και κόστος). Υπάρχει μία πλειάδα, διαφορετικών προσεγγίσεων στο θέμα της προκατασκευής όπου τα χαρακτηριστικά τής κάθε μεθόδου μπορεί να διαφέρουν περισσότερο ή λιγότερο, και κατά συνέπεια και τα πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματά της. Οι περισσότερες εταιρείες που κάνουν τέτοιες κατασκευές θα σας παραδώσουν το σπίτι σας τελειωμένο (με το κλειδί στο χέρι) κάτι που θα σας γλυτώσει από αρκετούς «πονοκεφάλους», αλλά μάλλον θα χρειαστεί να κάνετε κάποιους συμβιβασμούς και στο βασικό σχέδιο του σπιτιού, αλλά και στα υλικά που θα χρησιμοποιήσετε ή θα διαλέξετε. Ακολούθως θα αναφέρουμε, εν συντομία, τους τρόπους προκατασκευής που υπάρχουν (χωρίς να υποσχόμαστε ότι τους καλύπτουμε όλους):
Προκατασκευή από ξύλινο σκελετό
Α. Σκελετός αποτελούμενος από πολλά μικρά πηχάκια τα οποία συνδεόμενα μεταξύ τους διαμορφώνουν τα τοιχία που ντύνονται και γεμίζονται με διάφορα επιλεγμένα υλικά, ώστε να σχηματίζουν ένα ικανό κέλυφος. Για να ολοκληρωθεί το κέλυφος θα πρέπει (στις περισσότερες περιπτώσεις) να σοβατιστεί.
Β. Σκελετός από μεγάλα κομμάτια (τετραγωνικής ή ορθογωνικής διατομής) ξύλου που συχνά αποτελούν και το κέλυφος της κατασκευής χωρίς άλλη εξωτερική τοιχοποιία και χωρίς σοβάτισμα.
Γ. Σκελετός από ολόκληρους κορμούς δέντρων που συχνά αποτελούν και το κέ-λυφος της κατασκευής χωρίς άλλη εξωτερική τοιχοποιία και φυσικά χωρίς σο-βάτισμα.
Προκατασκευή από μεταλλικό σκελετό
Α. Αντίστοιχη με την περίπτωση Α της προκατασκευής από ξύλο, όπου έχουμε πολλά μεταλλικά στοιχεία (συνήθως διατομής Π ή Γ) που συνδέονται μεταξύ τους και ακολούθως ντύνονται και γεμίζονται με τα κατάλληλα υλικά και διαμορφώνουν το κέλυφος της οικοδομής. Και εδώ για να ολοκληρωθεί το κέλυφος θα πρέπει (στις περισσότερες περιπτώσεις) να σοβατιστεί.
Β. Κατασκευή τού σκελετού από βαριά μεταλλικά στοιχεία διατομών Η και μεγάλων κοιλοδοκών, συνδεόμενα μεταξύ τους με αρθρώσεις στερεωμένες με ήλους ή συνηθέστερα με βίδες. Η τοιχοποιία μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους που περιλαμβάνουν και την κλασική τοιχοποιία από τούβλα, ενώ για να ολοκληρωθεί το κέλυφος θα πρέπει να σοβατιστεί.
Προκατασκευή από στοιχεία μπετόν (κολόνες, τοιχία και πλάκες)
Κατασκευασμένα στο εργοστάσιο ακολούθως στήνονται στο εργοτάξιο και συνδέονται μεταξύ τους με μικρές ποσότητες επί τόπου χυτού σκυροδέματος. Στις περισσότερες περιπτώσεις τα τοιχία έρχονται έτοιμα με τις αναγκαίες εγκαταστάσεις ήδη τοποθετημένες χωρίς να απαιτείται σοβάτισμα, για να ολοκληρωθεί το κέλυφος.
Αξίζει να σημειώσουμε ότι όλοι οι παραπάνω τρόποι ονομάζονται συχνά προκατασκευή, παρόλο που σε τίποτα δεν θυμίζουν και καμία σχέση πραγματικά δεν έχουν με τα λυόμενα του παρελθόντος.Πάντως ένα αρκετά σημαντικό μέρος αυτών των κατασκευών γίνεται στο εργοστάσιο και σίγουρα με αυτήν την έννοια προκατασκευάζονται.
Στην Ελλάδα τα οικόπεδα είναι συνήθως μικρά (σε σχέση με Ευρώπη και Αμερική). Αυτό έχει σαν βασική του συνέπεια να χτίζουμε σε βάθος (δηλ. υπόγεια) και σε ύψος (περισσότερα από ένα επίπεδα). Αυτό αυξάνει το κόστος της κατασκευής γενικά και μειώνει τη χρηστικότητά της. Μας αναγκάζει σε κατασκευή κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων (όπου χάνουμε τετραγωνικά και χρήμα) και επιπλέον δυσκολεύει τις καθημερινές μας εργασίες (μετακινήσεις μέσα στο σπίτι και καθαριότητα του σπιτιού).
Στις περισσότερες από τις περιπτώσεις προκατασκευών που προαναφέραμε, ο σκελετός του υπόγειου θα χρειαστεί να κατασκευαστεί με επί τόπου χυτό οπλισμένο σκυρόδεμα, ενώ στην περίπτωση που θα καταφέρετε να αντισταθείτε στον πειρασμό να φτιάξετε υπόγειο, θα χρειαστεί να κατασκευαστεί μία πλάκα από οπλισμένο σκυρόδεμα πάνω στην οποία θα τοποθετηθεί η προκατασκευασμένη κατοικία. Επιπλέον για κάποιες από τις μεθόδους προκατασκευής που αναφέραμε παραπάνω υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί στο ύψος της κατασκευής.
Έχοντας αναφέρει όλα τα παραπάνω, είναι σημαντικό να διευκρινίσουμε ότι: α) η κατασκευή παραδοσιακά με επιτόπου χυτό οπλισμένο σκυρόδεμα, κλασική τοιχοποιία και σοβάτισμα (που θα είναι και το θέμα μας στις παρουσιάσεις που θα ακολουθήσουν), και β) δεν είναι ο μοναδικός τρόπος και δεν θα κάνουμε καμία αξιολόγηση ή σύγκριση των διαφορετικών τρόπων που υπάρχουν.
Πολεοδομικοί περιορισμοί
Συντελεστής δόμησης λέγεται...
το σύνολο των τετραγωνικών τής οικοδομής σε όλα τα επίπεδά της (εκτός υπογείου) προς τα τετραγωνικά του οικοπέδου. Παράδειγμα: Το οικόπεδό μας είναι 500 τ.μ. Η οικοδομή μας έχει υπόγειο 70 τ.μ., ισόγειο 125 τ.μ., και έναν όροφο 75 τ.μ. Η επιφάνεια του υπογείου δεν προσμετρά στη δόμηση (στην πραγματικότητα μπορείτε να έχετε και περισσότερα υπόγεια το εμβαδό των οποίων δεν προσμετρά στη δόμηση). Τα εμβαδά του ισογείου και του ορόφου προσμετρούν, άρα συντελεστής δόμησης = (125+75)/500 = 200/500 = 40% ή 0,40. Αυτό θα πρέπει να μην ξεπερνά τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου μας.
Συντελεστής κάλυψης
Αντίστοιχος με τον συντελεστή δόμησης αλλά για τα τετραγωνικά του οικοπέδου που καλύπτονται από κατασκευή. Χρησιμοποιώντας το προηγούμενο παράδειγμα: συντελεστής κάλυψης: 125 τ.μ. ισογείου / 500 τ.μ. οικοπέδου = 25% ή 0,25. Και πάλι δεν θα πρέπει να ξεπερνά τη μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου μας.
Μέγιστο ύψος
Το συνολικό ύψος τής κατασκευής περιλαμβανομένης και της στέγης (εφόσον αυτή προβλέπεται). Σε αρκετές περιοχές η στέγη από κεραμοσκεπή είναι υποχρεωτική.
Παράδειγμα: ύψος ισογείου 3,50 μ, ύψος ορόφου 2,70 ύψος στέγης 1,5 μ. Άρα συνολικό ύψος τής κατασκευής μας: 3,5 + 2,7 + 1,5 = 7,7 μ. Αν υποθέσουμε ότι το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος για το οικόπεδό μας είναι 9 μ., τότε είμαστε νόμιμοι.
Ένα καλό ερώτημα που προκύπτει σε αυτό το σημείο είναι: από ποιο σημείο μετράει το μέγιστο ύψος; Το «γράμμα του νόμου» είναι: Αφετηρία μέτρησης ύψους σύμφωνα με τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου. Ο μηχανικός σας που θα πρέπει να ερμηνεύσει το «γράμμα του νόμου», ώστε να τηρήσει το «πνεύμα του νόμου» θα πρέπει να σας πει από πού θα αρχίσει να μετράει το μέγιστο ύψος.
Μέγιστος όγκος
Και εδώ όπως και στον συντελεστή δόμησης δεν περιλαμβάνονται τα υπόγεια.
Έτσι, χρησιμοποιώντας τα στοιχεία των παραπάνω παραδειγμάτων έχουμε:
Όγκος κατασκευής
= όγκος ισογείου + όγκος ορόφου + όγκος στέγης (θεωρούμε μία απλή δίριχτη στέγη)
= 125 τ.μ. χ 3,5 μ. ύψος (ισόγειο)
+ 75 τ.μ. χ 2,7 μ. ύψος (όροφος)
+ 75 τ.μ. χ 1,5 μ. ύψος /2 (στέγη)
= 437,5 (ισόγειο) + 202,5 (όροφος) + 56,25 (στέγη) = 696,25 κυβ. μέτρα.
Δεν θα πρέπει τα κυβικά αυτά να είναι περισσότερα από τα μέγιστα επιτρεπόμενα κυβικά μέτρα για το οικόπεδό μας. Σημειώνουμε ότι αυτά είναι συνήθως ένα πολλαπλάσιο της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης, δηλ. για παράδειγμα με μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδό μας 250 τ.μ. και μέγιστο όγκο 4,5 χ 250 = 1000 μ3, είμαστε νόμιμοι στα 696,25 μ3.
Ελάχιστη απόσταση οικοδομικής γραμμής από τη ρυμοτομική γραμμή και ελάχιστες αποστάσεις οικοδομής από τα άλλα όρια τού οικοπέδου:
Το πρώτο είναι συνήθως η πρασιά που θα έχει το σπίτι μας μπροστά του, όταν τα κοιτάμε από τον δρόμο, π.χ. 4 μ. (δεν περιλαμβάνει το πεζοδρόμιο), καθώς και οι ελάχιστες αποστάσεις του σπιτιού μας από τα όρια του οικοπέδου μας και κατά συνέπεια από τα γειτονικά οικόπεδα. Ο υπολογισμός των παραπάνω ορίων είναι προϊόν μαθηματικού τύπου και ανάμεσα στα άλλα εξαρτάται και από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή μας.
Μέγιστο εμβαδόν ημιυπαίθριων χώρων
Ένα ποσοστό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης.
Ελάχιστες θέσεις στάθμευσης
Ανάλογα με την περιοχή έχουμε Χ υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης ανά Υ τετραγωνικά δόμησης, π.χ. μία θέση στάθμευσης ανά 150 τ.μ. δόμησης.
ΤΑ ΠΑΝΤΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ ΣΑΣ!
ΚΑΝΤΕ ΚΛΙΚ ΣΤΗΝ ΕΙΚΟΝΑ!
ΠΗΓΗ ΑΡΘΡΟΥ ΜΑΣΤΟΡΕΜΑΤΑ
